Vous avez souvent entendu parler de SCI sans trop savoir à quoi cela correspondait, voici le guide complet sur comment créer sa société civile immobilière et quels sont ses avantages.
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Raisons d’utiliser une SCI :
- Association : La SCI permet de s’associer avec d’autres personnes, avec une répartition flexible des parts.
- Investissement en tant que personne morale : Facilite les dossiers de financement par rapport à un investissement en tant que particulier.
- Investissement à long terme : La SCI est adaptée pour accumuler du patrimoine sans l’intention de l’utiliser immédiatement.
- Multiplication des opérations : Permet de segmenter les partenariats bancaires et de gérer plusieurs SCI pour différentes banques.
- Transmission du patrimoine : Facilite la transmission du patrimoine immobilier aux descendants.
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Fonctionnement d’une SCI :
- SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) : Fiscalité élevée pendant la détention, mais plus douce à la revente. Moins de déductions possibles.
- SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) : Fiscalité plus douce pendant la détention grâce à l’amortissement, mais plus forte à la revente. Permet de déduire presque toutes les dépenses liées à l’immobilier.
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Création et gestion d’une SCI :
- Gérant : Responsable légal et administratif de la SCI.
- Statuts : Flexibles, avec la possibilité de créer un pacte d’associés pour réguler les droits et devoirs.
- Caution : Les associés sont caution des emprunts à hauteur de leurs parts, pouvant engager leurs biens personnels.
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Comment créer une SCI :
- Utiliser des services en ligne comme Legalstart.com pour créer une SCI facilement et à moindre coût.
- Déposer le capital dans une banque (recommandation de 100 euros de capital social).
- Publications légales et immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés.
- Enregistrement auprès du greffe du tribunal de commerce.
- Possibilité de créer un pacte d’associés.
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Gestion quotidienne d’une SCI :
- Recommandation d’utiliser un expert-comptable pour la gestion et les déclarations.
- Tenir un tableau Excel pour la gestion locale (loyers, paiements, etc.).
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Stratégie de Holding :
- Création d’une société mère (holding) qui détient des filiales (SCI, entreprises commerciales, etc.).
- Avantages fiscaux et de gestion, notamment la possibilité de prêts internes entre les structures.
- Optimisation fiscale grâce à des régimes comme le régime mère-fille ou l’intégration fiscale.
- Augmentation de la valeur totale du groupe.
- Faible fiscalité pour la remontée des dividendes entre les structures.
- Mise en commun de moyens (matériel, personnel, outils).
La rédaction des statuts d’une Société Civile Immobilière (SCI) est une étape cruciale dans la création de cette forme de société. Voici les grandes lignes et les éléments clés à inclure dans les statuts d’une SCI :
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Identification de la SCI :
- Nom de la SCI : Choisissez un nom unique pour votre société.
- Forme juridique : Indiquez qu’il s’agit d’une Société Civile Immobilière.
- Siège social : Adresse où la société sera domiciliée.
- Durée de la société : Généralement fixée à 99 ans.
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Objet de la SCI :
- Définissez précisément l’objet de la SCI, généralement l’acquisition et la gestion de biens immobiliers.
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Capital social :
- Montant du capital : Indiquez le montant du capital social et la répartition entre les associés.
- Apports : Détaillez les apports (numéraire, nature, industrie) et leur valorisation.
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Associés :
- Identité des associés : Nom, prénom, adresse, date de naissance, nationalité.
- Parts sociales : Nombre de parts détenues par chaque associé et leur valeur.
- Gérance :
- Désignation du ou des gérants : Nom et informations personnelles.
- Pouvoirs du gérant : Étendue et limites des pouvoirs du gérant.
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Fonctionnement de la SCI :
- Assemblées générales : Modalités de convocation, quorum, modalités de vote.
- Comptes annuels : Procédures de contrôle et d’approbation des comptes.
- Répartition des bénéfices : Modalités de distribution des bénéfices ou de traitement des pertes.
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Cessions de parts sociales :
- Règles concernant la cession de parts (agrément des nouveaux associés, droit de préemption).
- Dissolution et liquidation :
- Conditions de dissolution et modalités de liquidation de la société.
- Clauses diverses :
- Clauses spécifiques selon les besoins des associés (clause d’agrément, clause d’inaliénabilité, etc.).
Il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel (avocat ou notaire) pour la rédaction des statuts, afin de s’assurer de leur conformité avec la législation en vigueur et d’adapter les statuts aux besoins spécifiques des associés. Les statuts doivent être enregistrés et publiés, et la SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés.
